地上權標案持續發威 元大人壽以53.3億、溢價近3成取得松江南京案

2019年12月09日（台北）─受矚目的國有財產署捷運松江南京地上權招標今日（9）開標，權利金底價約41億元，最後僅有元大人壽投標並以53.3億得標，溢價率達29.9%。本案分為南北兩基地，中間有5米道路分隔，南側基地面積875.7坪、北側基地面積574.8坪，共1450.5坪，換算每坪土地價格為365萬，容積單價每坪83.8萬。瑞普國際不動產估價師事務所所長吳纮緒表示，本案位於捷運松山及新蘆線交匯處且為傳統辦公商圈，有台北華爾街之稱的南京松江商圈中心，交通條件便利，商業機能成熟，目前周邊租金行情約每坪2,500-2,800元，無論作為高級商辦或旅館都易於得標者產品經營。

吳纮緒說明北側基地574.8坪位於捷運2號及3號出口與捷運共構，南側基地875.7坪現況為閒置空地，土地使用分區皆為住三及商三特，兩塊基地平均容積率約435.82%。主要開發限制為兩基地都不得作住宅使用，另外北側基地為已完成的捷運設施，因此有2.32億的工程代墊款，且不得為容積移入基地。然而，商圈內有六福客棧危老改建、元大人壽總部開發案、大陸琢豐等指標案，將帶動區域租金行情看漲，吸引多家壽險進場評估。

瑞普萊坊市場研究部統計今年前十大土地交易前三名交易金額都破百億，且都落在台北市蛋黃區，金額最高的是松山區京華城的372億元，其次為南山人壽標得的信義行政中心地上權，得標金額159.8億，第三名為元利建設取得的信義計畫區D3法拍土地，總價112億，第四名則是本案松江南京地上權，第五名是興富發以51.1億取得中山區長安段一小段土地，均朝豪辦規劃，顯見台北市未來的商辦身價將不同凡響。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，今年土地交易最大的助力來自公部門標售，不管是各縣市政府，高鐵局甚至是國有財產標售，光是今天剛開標的松江南京地上權案及上個月南山人壽取得的信義行政中心地上權案就破200億，如加上今年公部門標售與地上權案更達1,015億，佔了整體交易的33%，較去年2018年公部門標售與地上權案共720億增加了40%。黃舒衛分析市中心一地難求、商用不動產租金走揚，再加上權利金及地租調整收取方式，讓地上權重新成為壽險業、開發商的新寵。

明年第一季更有地王之王世貿三館地上權標售案，該案北臨市政府南臨台北101，西側為國際觀光旅館，南側為百貨商圈，且面積為信義行政中心的2倍，產品可塑性更大，可說是信義計畫區中心最後一塊可開發的大面積土地，屆時將成為各方競逐的標的。

2019年台北市十大土地交易