萊坊發佈2024年上半年亞太區物流倉儲報告

萊坊(Knight Frank)今(11)日發布2024年上半年亞太區物流倉儲報告(Asia-Pacific H1 2024 Logistics Highlights)，看好2024年下半年經濟可望轉佳、通膨轉趨放緩、以及重啟降息循環、以及亞太區經濟成長力道優於全球等四大利多題材，許多跨境投資者不動產投資佈局將以台灣等亞太區市場為重心，其中辦公大樓、倉儲物流、長租公寓是重點標的。

根據萊坊所發佈的2024年上半年亞太區物流倉儲報告，年租金漲幅為2.4%，雖然仍是正成長，但相對於2023年的6.2%，成長力道確實放緩，亞太區研究部主管李敏雯(Christine Li)表示，主要是受到中國市場租金下跌所致，市場逐漸從房東市場調整為中立條件，並且為了緩解租金上漲的影響，提高由租轉買的意願。

此外，這次報告顯示台灣物流倉儲是亞太區最穩定市場之一，瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉表示認為，主因零售內需動能熱絡，加上台商回流帶來的製造業需求支撐，自美中貿易戰開打以來，台商回流台灣資金，成為近幾年商辦、廠辦、土地市場交易甚為熱絡。在全球經濟受到疫情衝擊下，台灣因經濟發展好，使得辦公室需求旺盛，租金與售價漲幅明顯；而產業供應鏈重整，原物料物流與內需市場物流需求帶動，促使工業廠房與物流不動產交易熱絡。

台灣物流倉儲市場穩定成長的主因為：

1.     重塑國際供應鏈：由於國際供應鏈重組，台商回流帶動製造業的物流需求，除了儲存原物料，還有暫時放置半成品與成品的保稅倉儲，桃園憑藉其產業聚集及海空雙港兼具優勢，成為物流業的重點聚落，以輝達(Nvidia)、超微(AMD)、應材(Applied Material)為首的國際半導體大廠，皆在此設立亞太成品及零件物流倉儲中心。

2.     內需熱絡帶動物流中心需求：台灣內需消費市場營業額屢創新高，傳統零售商及電子商務廠商對倉儲物流的需求增加。傳統零售包括統一超、全家、全聯等常溫及冷鍊配送的物流需求，電商則有momo、PChome、蝦皮等，除了承租現有倉儲空間，也不乏購地自建的案例，如統一超商預計於2025年啟用的台南新市物流園區，以及2027年完工的航空城北區物流中心(詳見附表)。

3.     設備升級改造潮：未來物流倉儲的趨勢，應會朝向在設備、服務上都更多元的綜合型物流中心發展，如增加自動化設備與多溫層倉儲空間等，此外，ESG近年越來越受到重視，在物流倉儲空間中綠能、永續配備的運用也是關注重點，例如採用省水設施、雨水循環系統、太陽能板、LED照明、資源回收再利用等。同時，也可配合使用需求提供一條龍式服務，從進貨、入庫、包裝、撿貨、盤點、出貨，無論工業、科技業的原物料，或是一般民生消費品，物流服務就是要達成「物盡其用，貨暢其流」。

4.     外資進入台灣市場：除了韓國電商酷澎陸續在台灣設置了3座物流中心，日商三菱地所也看好台灣物流市場，與英屬開曼群島商威獅倉儲股份有限公司(香港商宏璟資本ARCH Capital)合作位於桃園楊梅梅獅路的現代化物流倉，出資比為22.5%，就是要開發為包含冷鍊設備的現代化立體多溫層倉儲中心(註1)。

(註1：宏璟資本(ARCH Capital)在台灣投資項目：

a.      2018年總部位於香港的宏璟置業有限公司(Arch Capital Property Advisors)該公司代表其機構投資者客戶，與臺灣不動產投資信託樂富一號不動產投資信託基金合資，以總價138億新臺幣，成功收購位於桃園台茂購物中心

b.      2021年投資和璟建設位於新北市中和左岸區的住宅案「灣岸Villa」，已於2021年完工。)

瑞普萊坊副總經理暨投資部主管吳紘緒表示，目前工業不動產市場可說是近20幾年來最熱時候，不論是工業用地、工廠、廠辦、物流倉儲的租賃或買賣，因市場供需落差，在區位、交通位置、自用需求考量下，總是會出現優於市場行情的交易，近期不少客戶在供不應求狀況下，願意以高於區域行情租金承租廠房，顯示相當看好未來經濟發展。

吳紘緒指出，物流主要投資標的以桃園為重點區位，由於最後一哩路配送重要性越來越高，廠商紛紛於北中南部局大型物流中心，搭配近郊衛星倉儲，讓運貨效率再提升，滿足「當日送達」需求，其中北部地區因人口多，也帶動桃園物流倉儲市場發展，只要經濟發展持續、產業鍊發展、台灣持續成為亞太發展重心，則工業不動產仍然有發展空間。

附表：經濟部辦理大型BOO物流中心計畫