瑞普萊坊公布最新「全球豪宅指數」

2022年3月14日（台北）–國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表2021年第四季「全球豪宅指數」（Prime Global Cities Index），該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要城市官方認定或成交總價前5%的豪宅價格表現，近年來已然成為頂級不動產的重要關注指標。

全球主要46個城市Q4有38個的豪宅價格上揚，平均年增率為9.8%，超車Q2已經跌破眼鏡的9.5%紀錄，只有都柏林、曼谷、里斯本、法蘭克福跌價，維也納、德里、吉隆坡、馬尼拉則持平。杜拜擠下邁阿密，以年漲44.4%一舉竄升為本季之冠，與亞軍莫斯科皆破40%大關，一同衝破2012年Q4雅加達年漲38.1%的紀錄。

邁阿密本季則從冠軍降到季軍，但即便退居季軍，年增率仍有28.2%，而首爾、多倫多也都有超過20%的漲幅。台北市年增18.9%，從上季第七名進步一名來到第六名，位居亞洲第二，僅落後韓國首爾，上海則以16.5%排名第十。

萊坊國際住宅部主管Kate Everett-Allen分析，由於豪宅庫存短缺、超低利率及彈性工作方式盛行，刺激2021全球豪宅市場表現。以本季冠軍杜拜為例，受惠於油價飆漲，疫苗計畫、開放的簽證措施，帶動豪宅價格大躍升。韓國總統大選結果出爐，保守派尹錫悅當選為新任總統，其對於房市政策主張以「市場導向」為原則，將放寬房地產法規、減稅，並新增250萬戶住宅供給量，因此預期亞洲表現第一的首爾豪宅交投仍熱。

另外，俄羅斯莫斯科的貸款補助方案，疫情影響以及建設延遲造成的供給緊縮，季漲24.6%最高，排名快速成長至亞軍，雖然將年漲幅快速推升到了42.4%，但二月底俄烏開戰，全球針對俄羅斯進行經濟制裁，市場凋敝、資金管控，預估莫斯科豪宅將從天堂掉到地獄，高漲幅的情況短期難再現。

整體而言，地緣政治衝突加劇金融市場動盪、升息及各國政府加強監管簽證規則等三項變化，會讓全球豪宅價格走勢趨緩，即使資金避險需求升溫，流入豪宅市場的機會大增，但價格要有靈活性才能吸引買盤。

台北市Q4豪宅價量表現平穩，價格季漲3.5%。雖然央行持續緊縮限貸令，但豪宅市場多為現金買盤，且預售市場正旺，因此政策壓抑的效果有限。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，本季交易筆數表現亮眼的豪宅大多仍在預售階段，其中蛋黃區成交最多筆數的為正在預售的「璞永敦仰」，因其位於敦化北路林蔭大道首排，景觀視野極佳，加上為知名豪宅品牌建商推案，預售階段即吸引頂尖客入手；蛋白區則是南港指標案「世界明珠」預售交易量最大，東區新門戶計畫伴隨產業升級及建設投入，拉動南港位列蛋白區第一高價，甚至直逼蛋黃區。

進一步分析，在本季豪宅交易當中，預售交易受到實價登錄2.0預售屋申報新規定的影響，其總交易額、交易件數及平均總價皆高於去年同季，當中總交易額更有近85%的成長幅度，成屋交易則相對較去年同期萎縮，可說目前豪宅價量表現是「預售案說了算」。

黃舒衛認為，去年Q4高通膨壓力之下，高端買方會有強烈動機購置自住、置產的豪宅來抗通膨，因此預售案建銷售情況佳，而今年因為地緣政治衝突挑動資金避險需求，預期央行加碼豪宅限貸的政策邊際效益趨近於零。然而，受限於目前豪宅預售案的個案規模較小，且餘屋加預售的總供給量不小，即使產品總價規劃縮小、去化速度加快，但單價仍屬個案表現，豪宅價格指數難創新高。