投資熱爆 全台Q3土地創單季新高

2021年9月30日（台北）–今年土地交易大熱，瑞普萊坊市場研究部統計到9月30日，全台Q3土地買氣反彈，含地上權及準備拆除地上物重建之物件交易總金額達936億元，季增21%、年增10.7%，為歷年同季最高！將近76%的買方都是開發商投資，即便扣除地上權則交易量仍有912億元，超過2016年85億10倍有餘，短短5年，房市景氣恰似雲泥。

相對土地市場爆量，商用市場第三季成交量295億，雖較上季成長13.8%，但與去年同期相比，沒有王朝大酒店、台積電連購三廠總金額破360億的天量加持，年減51.6%。總結Q3表現，市場最大的贏家是華固建設（2548），不但9月在土地市場以44.88億標得南港昆陽站旁邊特商區土地，更在8月以34億處分內湖華固智富中心大樓，兩個最高價站穩商用市場的雙料冠軍。

瑞普萊坊總經理劉美華表示，本土疫情緩解之際，土地投資不但率先展現免疫力，還像打了類固醇，不畏疫情、通膨風險，捲起獵地旋風。其中，桃園最熱，交易金額280億，其次為高雄、台中的176、151億，資金南下的趨勢明確。

雖然商用不動產表現稍微遜色，但實際上去年商用不動產成交的熱況，無論是買有活化價值的老樓，或是產業群聚的漣漪效應，都點燃土地的爆量交易，形成「見標就搶」、「逢老就收」兩大現象。另外，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，除了市場即時交易之外，更值得關注的是雖然未納入金額加總，但位置精華、投資金額不容小覷的捷運聯開、公辦都更、公營事業合建案也形成1+1+1>3的共伴效應。

見標就搶

黃舒衛分析，標售吸金。本季政府部門標脫金額超過316億，佔整季總交易價額34.61%，其中桃園機捷標售總額來到241億，總體標脫率達77.6%。而宏普建設（2536）以總價26.3億、單價151.3萬/坪，打敗16組競爭者，標得的青芝段146地號商一土地，等於重演今年四月本土疫情爆發前新北市二重疏洪道重劃區標售，國建（2501）以1擋16的盛況。

除此之外，北高雄的橋科的月暈效應發威，華雄建設就豪擲5.39億搶入楠梓區商三土地，溢價率更是高達104.5%，價格直接翻倍漲。惟當各界仍震懾於此兩大標售案的餘威之際，就在九月的倒數幾日裡，台北市南港區玉成段特商區土地竟橫空標出總價44.88億、單價510萬/坪，溢價近八成的震撼價格，收入華固建設囊中，擠下南港地王寶座都還沒坐熱的連雲建設、展曜建設南港車站土地，強勢登基封王。黃舒衛認為，前瞻基礎建設、供應鏈重組、軌道經濟都牽引剛需買盤的移動，再加上超低利率、低房價基期的誘因，讓建商超前部屬房市麵粉概念的土地。

逢老就收

黃舒衛表示，等不及政府開標，生吃不夠，曬乾的更好！建商開始大舉買有重建題材老樓，提煉建物底下的土地原料。舉例來說，豐邑機構購入的高雄三民家樂福、永信建設購入華園飯店六合館、鑫龍騰建設購買高雄左營知名的御花園KTV、登陽建設購入的台中西屯區阿秋大肥鵝黎明旗艦店，以及國美建設偕濟盟建設買進的中正區福音大樓都在本季成交，即為明證。黃舒衛強調，產權完整且地上物有危老或都更條件的建物，短期有行銷功能，中期能在規劃期兼賺租金收益，長期還有重建的容積獎勵，同時能解原屋主燃眉之急，因此本季交易超過206億元。

政府招商新藍海

黃舒衛說明，除了素地交易、買地送樓之外，部分開發商跳脫搶地的紅海市場，選擇參與政府開發招商，雖未計入交易，但建商透過捷運聯開、公辦都更、公營事業合建等方式，用營建技術、管理經驗換取可以銷售的房地，今年第三季的表現也相當亮眼，未來可引進民間資金超過400億元。其中，冠德建設（2520）取得台電後山埤AR-1-2的都市更新案、板橋府中段原市長官邸都更案、中捷綠線四維國小站等三案的開發權，佈局最廣、斬獲最多。而台中烏日高鐵站的超級娛樂購物城由廣三崇光及桂亞國際共同組成的「第一大國際開發股份有限公司」獲選最優申請人，將注資200億，是目前為止最大型的公部門招商案，如果高雄亞灣區的特貿三土地能全數標脫，更是為市場打了一劑強心劑。

劉美華認為，雖然央行一年內祭出三次信用管制措施，但從商用市場來看，能有效降低建商及銀行風險，也能加速個案的開發，無論對自住、自用需求或是市場價格都有正面助益，因此預期隨著產業擴大投資、通膨壓力的持續發酵、中國生產環境變動的三大支撐下，剛需有增無減，將進一步刺激投資人對土地及商用不動產的投資意願，而且即便第三季已出現報復性反彈，第四季還會再開紅盤。