全台獵地熱 台中雄踞前三季第一

2021年9月27日（台北）–今年土地交易大熱，雖然第二季有本土疫情干擾，但根據瑞普萊坊市場研究部統計前三季土地累計交易金額2302億元，較去年略減15%，仍是歷年次佳。瑞普萊坊總經理劉美華表示，受惠於台商回流、供應鏈重組，再加上超低利率、抗通膨買盤出籠，廠房、商辦、住宅的強烈剛性自用、置產需求，帶動開發商及自用客大舉進軍土地市場。

劉美華說明，今年以台中的市況最熱，成交540億，遙遙領先桃園的465億、新北的331億。台中土地投資熱，而且台中前三高價全是市政府標售，包括：由鉅建設李友錚以72億標得水湳經貿園區文商區土地、白天鵝聯手達麗建設及寶佳旗下大華建設，分別以44.2、38.96億元標得烏日高鐵站周邊商業區土地，顯示台中空間發展結構即將因為產業升級、交通建設而轉型，因此建商開始大手筆布局外圍新興區域的商用不動產，而台中市政府的土地標售活動已成為投資指標。

劉美華分析，從三個面向可看出台中市的投資亮點。

首先、從人口紅利來看，根據內政部戶政司資料，台中不但人口數281.8萬人，是全台第二大城，而且近10年的戶數、人口數分別呈現17%、6%增長，遠大於全國平均的12%、1%。從年齡結構來看，台中人口的年齡中位數為41.08歲，低於全台的43.04， 20到60歲的青壯人口高達170萬，僅次於新北242萬人，而佔人口比例60.53%，也遠高於全國的59.07%，是勞動力豐沛且生產力旺盛的縣市，最能吸引產業投資。

其次、從消費力來看，根據行政院主計總處家庭收支調查，全台平均每人可支配所得中位數一年為320,265元，七大都會區以雙北398,496、354,785元最高，再來就是台中的320,558元，比新竹的314,447元還高。劉美華表示，從蟬聯10年百貨店王寶座的台中新光三越，到日本三井集團投資了兩個大型購物中心，再到近期北屯漢神以及烏日高鐵站的超級娛樂購物城的雙雄爭霸，都反映了台中位於台灣中部樞紐，除了是產業、就業的首選，更有匯集消費、休閒的強大磁吸力。

第三、從投資面向來看，台中市核發建造執照面積從2018年起就是全國第一，建築投資底氣十足，而今年前七月的商業類、工業、倉儲、辦公、服務等核發面積超過30萬坪，佔六都近三成，為全國第一，甚至是台北市的三倍，這代表台中招商引資已經進入實質開發階段，未來將引進更多的產業活動及人口。

劉美華指出，產業需求穩定，也帶動地價上漲，以不動產投資需求穩定以發展時間最長、產業類型豐富的台中工業區為例，實價登錄近十年土地價格已從每坪17.8萬漲到33.0萬，累計增幅高達85.4%，平均每年漲9.5%。強盛的需求再加上節節上升的價格，自然吸引更多自用、置產買方進場，力求提早鎖住成本。

瑞普萊坊受託標售台灣寶僑的台中工業區二十四路三號高規格廠房，基地規模超過1,500坪、面寬超過80米，區域及個別條件均可充分滿足製造、倉儲、研發、物流、辦公室等各種使用需求。本標售活動將於10月6日領標截止。台中工業區一地難求，已有多組在地廠商因應擴廠需求，積極評估中。

劉美華認為，近期製造業投產的自用需求殷切，再加上通膨因素加快投資決策，台灣工業地產面臨前所未有的爆炸性榮景，市場不但價格攀升、供不應求，而且去化時間極短，預期在央行進一步對閒置工業區土地進行抵押貸款管制之下，資產活化、處分的需求會持續升溫。

圖一、全台歷年前三季土地交易總金額（含地上權）

資料來源：瑞普萊坊市場研究部

圖二、2021年六都前三季土地交易總金額（含地上權）

資料來源：瑞普萊坊市場研究部

圖三、台中工業區歷年地價變化（萬元/坪）

資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網
資料整理：瑞普萊坊市場研究部