瑞普萊坊公布最新「全球房價指數」

2022年9月15日（台北）國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表2022年第二季「全球住宅房價指數」，該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要國家（或區域）的住宅價格表現。全球房價2022Q2年增率為10%，略遜於前季的10.6%。56個國家有51個價漲，更有25個國家漲幅超過雙位數。

土耳其以160.6%年增率，領先第二名斯洛伐克135個百分點，蟬聯本季榜首，在土耳其後，緊接著就是中歐、東歐各國，除了第二名的斯洛伐克，前十的國家有七個來自歐洲地區，包括：捷克、冰島、愛沙尼亞、匈牙利、拉脫維亞、斯洛維尼亞；北美市場也有不俗的表現，美國和加拿大以20.6%和16.7%分居第6及第10名，台灣則以8.4%的漲幅，從前季的第32名緩升到第30名，但仍屬中後段表現國家。

56個國家中有5個下跌，即使考慮近期經濟環境劇烈變動，只觀察季變化，也同樣僅有7個地區下跌，除北非摩洛哥外，其餘六個都在亞太地區。以季跌幅排名，分別是紐西蘭、馬來西亞、澳洲、中國、南韓及香港，顯示亞洲市場已經領先反映「由多轉空」的趨勢。紐西蘭過去10個月激進升息2.75%，且預期到明年同期突破4%，再加上持續加碼的貸款管制措施，市場已從「錯失恐懼症」（Fear Of Missing Out ,FOMO）轉變成「買貴恐懼症」（Fear Of Overpaying），從追價搶房到保守觀望，讓房價單季跌掉3%。另外，南韓一年內升息2%，趕英超美，但仍不敵CPI高達6%的反噬，也出現季跌的現象。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，雖然市場普遍有「買房抗通膨」的觀念，但一旦40年來最猛烈的通膨襲來，再合併升息循環，一般住宅的買方直接面對的是實質薪資、購買力嚴重縮水的現實問題，原本已經被房租、房貸壓得喘不過氣來，再加上未來經濟成長動能不足，只要政策一出手，房市很快就掉進價格修正的軌道。

進一步分析，本季的漲幅有很大一部份來自於通膨壓力推升房價，而非實體經濟成長的拉力，若扣除消費者物價指數，則實質房價成長率（Real Price Growth）下跌國家竟暴增到22個之多，全球平均漲幅也僅剩1.6%，對比去年同期6.2%，顯著下滑。黃舒衛分析，美國最新公布的8月份CPI達8.3%，仍舊高昂，月底前升息三碼甚至四碼的機率大增，全球升息的大方向不變，以連跌兩季的折線圖走勢來看，最快在下半年，全球平均房價就會出現實質負成長。

細看各國實質房價成長率，土耳其45.9%仍高居第一，與名目的160.6%相差了114.7個百分點，美國由名目的20.6%降為實質的11.1%，甚至從正成長淪入負成長也所在多有，例如：立陶宛由原本的14.8%排名第15，變成-5.1%、排名第50；再如烏克蘭，名目上雖有12%的年增長率排名第21，剔除戰爭造成的20%通膨，則實際房價走勢被調整為-7.8%，排名第54、倒數第3，僅優於摩納哥的-10.5%、秘魯的-9.4%。相較這些高通膨、高成長的地區，台灣表現得相對穩健，8.4%的名目增長即使考慮通膨因素，也仍有5.8%的正成長，排名更由原本中後段的30名上升到前段的14名。

黃舒衛認為，全球房價雖然名目上變化不明顯，但與實質成長的落差卻在擴大，各國的貨幣、能源、地緣政治、產業特性、貿易依存度等各種條件，對於全球大通膨的反應，逐漸表現到房價上，正式終結疫情期間大撒幣，資金激情、全球齊漲的現象；其次，在這波不同不升息節奏中，美元獨強，亞幣競貶，迫使亞洲市場率先修正，已有六個地區的短期房價出現反轉，未來是否出現系統性風險，值得關注；最後，台灣通膨壓抑在3%以下，而且持續探低，因此名目和實質增長差距不大，相比全球市場表現，十分穩健，只要市場自律，即便有升息壓力，但政府加碼管制政策的動機不強。建議消費者、業者都不要過度恐慌或期待，應回歸理性，以中長期持有的自住、自用角度評估市場機會。